第 183章 万达模式(1/2)

陈中天道“再简单点就是，这个房地产开发的核心思想就是靠政策拿地，靠银行垫款，关键一环是欠银行的利息能及时还上，开发建设的成本从棚改利润里来，银行的利益靠其他产业输血，等到项目开发完毕，项目本身就可以实现自我造血，输血产业就能停止输血，这个过程中，我一分钱都不出，但也同样一分钱都不赚。　　可是国家银行赚了钱，当地政府完成了任务，并且多了一个稳定的财政和税收的增长点，当地多了数千个就业岗位，我自己多出了一笔不动产，除了欠银行一笔几十亿的拿地款，账目上就非常干净。　　如果能五个百城市集中开发，就相当于不花钱完成五百次这样的操作，虽然负债可能会达到数千亿，但这笔负债，整体来说其实是各方都愿意看到的优质负债，只要经营商不出问题，自己不贪心，不去搞别的开发，最终形成账务上的闭环，以每年偿还2的债务的速度，五十年就能把这笔账算清，如果公司能实现上市，把每年还债的速度增加到4，那25年就能弄完，哪怕算上中间开发的时间，到时候我还不满60岁。”　　王嘉辉顿时变成了结巴。　　“你、这、这。”　　王嘉辉想了一会儿道“大方向是没问题，不过这么理想化，要实现的难度也很大。　　不是每个地方都会愿意把地交给你的，做房地产的也不止你一家而已。　　还有你说的那个输血产业如果负债千亿，一年的贷款利息至少也要百亿了，你上哪儿去弄每年百亿的净利润”　　“这笔支出是动态变化的。”　　陈中天解释道，“整个战略规划要是铺开来，肯定是一部分在拿地，一部分在建设，一部分已经完工，完工的部分靠自己的利润就足够垫付这笔利息，按阶段开发的话，现金流的压力能减轻三分之一左右，而且越往后压力越小。　　我说的那个造血产业，我希望将来是两部分，一部分来自金融产业，一部分来自互联网产业。”　　王嘉辉马上道“你的天仙qq现在根本没有盈利，金融这块你连门槛都迈不过去。　　这两头你不投钱进去就不错了，拿什么来输血　　你这条产业逻辑已经崩了啊。”　　陈中天呵呵笑道“看来你对我这片业务了解不深。　　崩不崩，做了才知道。　　我们这儿有专家，刘副行长就是。　　让他说说。”　　刘副行长也是懵了半天，陈中天这手笔可真够大的，比影视基地和游戏基地还要大。　　但是他已经理解了陈中天的运作思路，说，”理论可行，并且陈中天不缺钱。　　实际操作可行性相当高。　　“王嘉辉又琢磨了一会儿，说，”既然刘叔叔说能行，我也想明白了一些，但是金融运作是我的弱项。　　“”这个没问题，我这边有一位人大金融高才生，你只要把关系拉上，具体的技术操作，他可以负责。　　“陈中天说。”　　那，商业广场区这块是什么模式　　“王嘉辉反问。　　“商业地产的模式，是将户外室内步行街与商业大楼结合在一起，打造一个巨大的城市综合体，内容包括大型商业中心、商业步行街、五星级酒店、商务酒店、写字楼、高级公寓等，集购物、休闲、餐饮、文化、娱乐等多种功能于一体，形成独立的大型商圈。　　“陈中天再答。　　王嘉辉又问，”你认为我们怎么开始操作　　“”我们成立一个新公司，公司名字我都想过了，就叫燕京广厦寒士房屋开发有限责任公司，然后就是资金与人才。”　　陈中天答。　　王副主任说，“广厦寒士房开，这个名字好，既有理想壮志，又有文化高度，听上去就很高大上的样子。”　　王嘉辉说，“是好，很有文化气息，给人一种悲天悯人的感觉，还容易让人记住。　　广场你也取名了吧”　　“是，就叫万达广场。　　这个名字要注册商标。”　　陈中天说。　　王嘉辉突然对着陈中天点头道，“你很厉害，懂的也多，万达这名，好听、好记、有内涵。”　　王副主任笑了，“嘉辉，怎么样　　碰到高人了吧。　　他比你年龄小，但是野心可不比你小。”　　“嘿嘿，你还没有详细说资金问题呢。”　　王嘉辉不好意思地笑了。　　“嗯，启动资金，我们自己筹集，有肉大家吃、有汤大家喝，不要想着吃独食。　　所以，你可以广泛发动你的朋友们，这样的好处，主要是人脉上，全国这么大，总有你个人的手伸不到的地方，但是合作伙伴多了，就能够够到了。　　然后，你测算一下，若是我们一下子复制50座广场，大约需要多少钱，你肯定筹集不到50座广场的启动资金，缺多少我给你补上。　　然后就是钱滚钱、滚动发展。　　再说回笼资金。　　通过住宅，公寓、写字楼、商业外街等可售物业的回笼资金，支持购物中心的开发与运营，有效解决现金流的问题。　　凭借这一模式和万达强大的执行力，快速在国内复制并取得了阶段性的成功。　　这里面最考验你的是强大的执行力，你明白吧。　　购物中心最好的方式，是以大型超市为主，铺以其他品牌店。　　你看我们红苹果电脑城、红苹果网吧旗舰店，再加上电玩其他产品。　　我这里能给你解决两个大店铺了。　　嗯，还少饮食，这家宫廷御菜馆，就可以打造成全国链锁店，这个等会我来找他们老板谈。　　然后，你就得与国内、国外的超级超市商谈合作的事宜了。　　再说建筑平面规划上，通过室内步行街和中庭